ロジビズ :月刊ロジスティックビジネス

2013年10月号

    2013年10月号
     
   
   
特集物流不動産 2013
    相次ぐREIT上場で市場が急成長

21

 

【第1部】中大型施設の賃料は上昇が続く

シービーアールイー 鈴木公二 シニアコンサルタント
 大型施設の開発がリーマンショック前のピーク時以上の盛り上がりを見せている。しかし、今回は市況が大きく崩れることはなさそうだ。従来の3PL/物流会社に加えてネット通販会社がテナントの主役に浮上。BCP関連需要も動き出している。大量供給でも空室率の上昇は限定的で、賃料も上昇傾向が続くと予想される。


26

 

【第2部】開発用地は工場跡地から工業団地へ

一五不動産情報サービス 曽田貫一 代表
 これまで物流施設の開発用地は工場跡地からの転用がメーンだった。しかし、首都圏近郊では工場閉鎖は一段落し、大型用地の売却も底を突いてきた。今後は入手経路の多様化が進む。工業団地の台頭や既存倉庫の建て替え更新が顕在化しつつある。


30

 

【第3部】投資対象エリアが地方にまで拡大

日本不動産研究所 佐久間譲治

証券化部インダストリアルチーム チーフ
 物流不動産への投資意欲が商業施設を抜いて集合住宅に迫る勢いを見せている。資産の流動性は増し、リスクプレミアムは急速に縮小に向かっている。これに伴い首都圏、近畿圏の物流一等地の利回りが低下したことから、投資検討エリアが首都圏周縁部や地方に広域化している。


34  

【第4部】持続成長に向け日本型スキーム構築を

日本ロジスティクスフィールド総合研究所 辻俊昭 代表
 大量供給によって空室率が跳ね上がる物流不動産市場の“2013年問題”は杞憂に終わる。来年もハイペースの供給が続くが、市場は活況を謳歌する。しかし、これまで市場の成長を牽引してきた3PL業界には異変が生じている。賃料水準の上昇と用地の高騰が3PLをさらに追い詰める。

 

38  

【第5部】注目プレーヤーの開発戦略

「当社だけが全てのニーズに応えられる」

グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 帖佐義之  社長
 年間650億円規模の新規開発を継続し、国内マーケットシェア首位の座を強固にする。中小型施設のリノベーション事業などにも注力し、あらゆる顧客ニーズに応える体制を整える。圧倒的な規模とサービス・アレンジ力を背景に、競合が増え続ける市場を勝ち抜いていく方針だ。

 

40

 

「日本品質の施設を海外にも展開する」

大和ハウス工業 浦川竜哉 常務執行役員 建築事業推進部長
 個別企業の専用施設(BTS型)の開発に軸足を置き、全国約120カ所で実績を積み上げてきた。ニーズに先行した用地の取得にも積極的で今期の投資額は1000億円以上に達するもようだ。アジア各地の工業団地開発と連携し、高品質のセンターを海外でも展開していく。


42  

「総合デベロッパーの強みを活かす」

三井不動産 三木孝行 執行役員 ロジスティクス事業部長
 2017年度までに総額2000億円を投資する。その達成に向け、昨年4月の本格参入以降、矢継ぎ早に大規模な開発計画を発表している。用地は月100件以上も舞い込んでくる情報を元に、相対で取得するのが基本だ。総合デベロッパーとしての実績と経験が物流施設開発にも活きている。

 

44  

【第6部】主要企業21社の最新活動状況

オリックス・アセットマネジメント

──4つのアセットタイプを総合運用
オリックス不動産

──物流企業250社と緊密な関係誇る
グッドマンジャパン

──3大都市圏で5物件開発推進
グローバル・ロジスティック・プロパティーズ

──年間650億円ペースで投資
公共シィー・アール・イー

──PMノウハウを開発事業に活かす
GLPジャパン・アドバイザーズ

──リートのグローバルスタンダード標榜
住友商事

──新規参入でAUM1000億円目指す
ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント

──中核私募リートを2500億円規模に
大和ハウス工業

──BTSとマルチを7:3で展開
大和ハウス・リート・マネジメント

──グループの総合力を後ろ盾に
野村不動産

──開発再スタートで年200億円超投資
野村不動産投資顧問

──投資の8割以上を首都圏に集中
プロロジス

──ポートフォリオの強化を進める
プロロジス・リート・マネジメント

──資産規模5000億円に挑む
三井物産ロジスティクス・パートナーズ

──保守的な財務基盤を維持
三井不動産

──17年度までに2000億円を投資
三菱地所

──マルチ型軸に年3〜4件を開発
三菱商事・ユービーエス・リアルティ

──3年連続で公募増資を実施
メープルツリーインベストメンツジャパン

──シンガポールに次ぐ開発・運用拠点
ラサール不動産投資顧問

──マネー・マネージャーとして独自の存在感

レッドウッド・グループ・ジャパン

──原木に開発1号案件が完成


  6  
KeyPerson

「リート上場は日本へのコミットメント」

プロロジス 山田御酒 社長
 今年2月、日本プロロジスリート投資法人を上場させた。資産売却で手に入れた資金は全額を日本国内の物流不動産に再投資する計画だ。ファンドの出口戦略としてリート上場は必ずしも便利な手段ではない。それでも日本に対してコミットメントを表明する意味は大きいと判断している。


     
 
68
 

エー・エム・エス〈品質改善〉

ヨーカ堂の共配センター業務を通じて

年商7億の物流会社が進める改善活動


  72
 
レノボ〈欧米SCM会議31〉

1万人のSCM部隊をデル出身者が牽引

5つのKPIでグローバル物流を最適化


     
 
66
 

物流不動産Biz 日記《第7回》

“他社の倉庫を紹介するのは言語道断だ”

大谷巌一 イーソーコドットコム 会長

 

  76
 
物流企業の値段《第87回》

姫野良太 バークレイズ証券 シニア・アナリスト

近鉄エクスプレス

収益性重視でライバルと明暗分ける

航空貨物の減少も一巡し回復の兆し

 

  78
 
海外トレンド報告【News】

《欧米編》アマゾンCEOが米ワシントン・ポスト紙買収
《中国編》中国鉄路総公司が固定資産投資額を拡大


  82  
湯浅和夫の物流コンサル道場

《第138回》〜温故知新偏 第19回〜

石油危機後の輸送量減少

 

  86  
奥村宏の判断学《第137回》

貧困化するアメリカ社会


  88  
佐高信のメディア批評

なりふり構わず小沢一郎を追いつめた検察

その片棒を担ぐメディアの役所至上主義

 

  89  
事例で学ぶ現場改善《第127回》

中規模通販会社G社の物流再構築

日本ロジファクトリー 青木正一 代表

  92
 
中国鉄道コンテナ輸送

第4回 港湾サイドから見た「海鉄連運」の現況

小島末夫 国士舘大学 21世紀アジア学部 教授

 

  96  
物流指標を読む《第58回》

国内貨物輸送量が2年ぶりに増加へ

日通総合研究所 佐藤信洋


  98  

物流行政を斬る《第31回》
過去最大規模となった概算要求
縦割り行政のままでは
削減インセンティブは働かない

産業能率大学 経営学部 准教授 寺嶋正尚

 

  100  

The International Society of Logistics

国際ロジスティクス学会[SOLE]日本支部報告
活き活き組織構築のための

ストレス・マネジメント・コミュニケーション

 

     
 

 

 

DATA BANK

 
104
 

●日本ロジスティクスシステム協会 2012年度 物流システム機器生産出荷統計(抜粋)

●国土交通月例経済(国土交通省)

 

     

110
  主要記事索引
  114   編集後記
 
115
  広告索引

PDFバックナンバー

[ 特集 ] 物流不動産 2013  相次ぐREIT上場で市場が急成長 2013年10月号
 今年から来年にかけて賃貸物流施設の竣工ラッシュが続 く。過去に例のない規模のスペースが一気に市場に供給さ れる。それでも開発事業者はどこも強気だ。旺盛な物流施 設需要が大量供給を消化すると見込んでいる。  物流リートの相次ぐ上場で投資家層が拡大。国内外から 大量の資金が日本の物流不動産市場に流れ込み、開発事業 者の背中を押している。用地の高騰には拍車が掛かり、坪 300 万円を超える取引も散見されるようになってきた。  所有資産を売るなら今だ。既存施設のリストラを実施して ノンアセット型に転換、変化に柔軟に対応できる体制を整え ることができる。物流不動産の大幅な流動性向上と賃貸施 設の増加がアセット戦略の再検討を促している。
[ 特集 ] 第1部 中大型施設の賃料は上昇が続く シービーアールイー 鈴木公二 シニアコンサルタント 2013年10月号
 大型施設の開発がリーマンショック前のピーク時以 上の盛り上がりを見せている。しかし、今回は市況が 大きく崩れることはなさそうだ。従来の3PL /物流会 社に加えてネット通販会社がテナントの主役に浮上。 BCP関連需要も動き出している。大量供給でも空室率 の上昇は限定的で、賃料も上昇傾向が続くと予想される。
[ 特集 ] 第2部 開発用地は工場跡地から工業団地へ 一五不動産情報サービス 曽田貫一 代表 2013年10月号
 これまで物流施設の開発用地は工場跡地からの転用 がメーンだった。しかし、首都圏近郊では工場閉鎖は 一段落し、大型用地の売却も底を突いてきた。今後は 入手経路の多様化が進む。工業団地の台頭や既存倉庫 の建て替え更新が顕在化しつつある。
[ 特集 ] 第3部 投資対象エリアが地方にまで拡大 日本不動産研究所 佐久間譲治 証券化部 インダストリアルチーム チーフ 2013年10月号
 物流不動産への投資意欲が商業施設を抜いて集合住 宅に迫る勢いを見せている。資産の流動性は増し、リ スクプレミアムは急速に縮小に向かっている。これに伴 い首都圏、近畿圏の物流一等地の利回りが低下したこ とから、投資検討エリアが首都圏周縁部や地方に広域 化している。
[ 特集 ] 第4部 持続成長に向け日本型スキーム構築を 日本ロジスティクスフィールド総合研究所 辻 俊昭 代表 2013年10月号
 大量供給によって空室率が跳ね上がる物流不動産市 場の“2013 年問題”は杞憂に終わる。来年もハイペー スの供給が続くが、市場は活況を謳歌する。しかし、 これまで市場の成長を牽引してきた3PL 業界には異変 が生じている。賃料水準の上昇と用地の高騰が3PL を さらに追い詰める。
[ 特集 ] 第5部 注目プレーヤーの開発戦略 「当社だけが全てのニーズに応えられる」 グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 帖佐義之 社長 2013年10月号
 年間650 億円規模の新規開発を継続し、国内マーケッ トシェア首位の座を強固にする。中小型施設のリノベー ション事業などにも注力し、あらゆる顧客ニーズに応え る体制を整える。圧倒的な規模とサービス・アレンジ力 を背景に、競合が増え続ける市場を勝ち抜いていく方 針だ。
[ 特集 ] 第5部 注目プレーヤーの開発戦略 「日本品質の施設を海外にも展開する」 大和ハウス工業 浦川竜哉 常務執行役員 建築事業推進部長 2013年10月号
 個別企業の専用施設(BTS 型)の開発に軸足を置き、 全国約120 カ所で実績を積み上げてきた。ニーズに先行 した用地の取得にも積極的で今期の投資額は1000 億円 以上に達するもようだ。アジア各地の工業団地開発と 連携し、高品質のセンターを海外でも展開していく。
[ 特集 ] 第5部 注目プレーヤーの開発戦略 「総合デベロッパーの強みを活かす」 三井不動産 三木孝行 執行役員 ロジスティクス事業部長 2013年10月号
 2017 年度までに総額2000 億円を投資する。その達 成に向け、昨年4月の本格参入以降、矢継ぎ早に大規 模な開発計画を発表している。用地は月100 件以上も 舞い込んでくる情報を元に、相対で取得するのが基本 だ。総合デベロッパーとしての実績と経験が物流施設 開発にも活きている。 
[ 特集 ] 第6部 主要企業21社の最新活動状況 2013年10月号
 開発会社からJ-REIT 運営会社まで、日本の物流不 動産市場の中心的プレーヤーを対象に、アンケート調 査とヒアリングを行い、各社の最新活動状況をまとめた。
[ keyperson ] 「リート上場は日本へのコミットメント」 プロロジス 山田御酒 社長 2013年10月号
 今年二月、日本プロロジスリート投資法人を上場させた。資産 売却で手に入れた資金は全額を日本国内の物流不動産に再投資す る計画だ。ファンドの出口戦略としてリート上場は必ずしも便利な 手段ではない。それでも日本に対してコミットメントを表明する意 味は大きいと判断している。
[ ケース ] エー・エム・エス 品質改善 ヨーカ堂の共配センター業務を通じて年商7億の物流会社が進める改善活動 2013年10月号
 作業内容が変化したことでミスが急増。危機感 を抱いた経営陣は、手探りで品質改善活動をスタ ートさせた。試行錯誤を重ねることで年間200件 近くあった誤納はゼロになり、作業生産性も飛躍 的に向上した。地場物流会社による自主的な改善 活動は、主要荷主のイトーヨーカ堂をはじめ関係 者から高い評価を受けている。
[ ケース ] レノボ 欧米SCM会議㉛ 1万人のSCM部隊をデル出身者が牽引5つのKPIでグローバル物流を最適化 2013年10月号
 IBMのPC部門を2005年に買収したのを機に、 NECとの合弁や独メディオンの買収などで世界 市場に果敢に攻め込み、ついにPCの世界シェ アでトップに立った。総勢1万人に上るグローバ ルSCM部門がそのオペレーションを支えている。 デルから引き抜かれて同部門の指揮に当たって いるジェリー・スミス上席副社長が同社のサプラ イチェーン戦略を解説する。
[ 物流不動産Biz日記 ] 第7回“他社の倉庫を紹介するのは言語道断だ” 2013年10月号
 「おたくに倉庫探しを頼んでも、自社の物 件しか提案してこないじゃないか。本当に当 社のことを考えてくれているのか」
[ 値段 ] 第87回 近鉄エクスプレス 収益性重視でライバルと明暗分ける航空貨物の減少も一巡し回復の兆し 2013年10月号
 フォワーディング大手三社のうち最も航空貨 物事業の比率が高く、相対的に高い収益性を維 持してきた。極端な環境の悪化に見舞われた直 近の一年も、シェア拡大に走るライバルをよそ に収益性重視の営業戦略を貫いた。日本発航 空貨物が回復に転じれば、大幅な利益増が期 待できる。
[ NEWS ] 欧米編 2013年10月号
 フェデックスは、英国のクール・ロ ジスティクス社が開発した新たな小 型の保冷剤「ナノ・クール」の利用 を開始した。二〜八度の温度帯を最 大九六時間維持することが可能とい う。使用前に冷蔵庫で冷やしたりド ライアイスを用いたりする手間が省 ける。ヘルスケア分野の多様な輸送 ニーズに対応していくのが狙い。
[ NEWS ] 中国編 2013年10月号
 交通省は、公共交通都市建設に 関し、都市総合旅客輸送ターミナル の建設、都市インテリジェント公共 交通システムの構築などに政策と財 政支援を実施し、クリーンエネルギ ーを応用した公共交通車両の推進を 交通運輸省エネ・排出ガス削減補助 金の支給範囲に組み入れると発表し た。
[ 道場 ] 石油危機後の輸送量減少 2013年10月号
 石油ショック直後の日本では、物資 の買い占めや価格の高騰を見越した売 り惜しみ、倉庫に在庫を隠す“物隠し” などが至るところで発生した。小売 りの店頭から商品が消え、景気は低迷。 国内貨物輸送量は戦後初めての大幅 な減少に見舞われた。とりわけ落ち 込み幅が大きかったのは、鉄道貨物 輸送だった。
[ 判断学 ] 第137回 貧困化するアメリカ社会 2013年10月号
 アメリカが“貧困大国” になっている。本来は公共性が優先 されるべき教育・医療・食品衛生などの分野でも、利益だけ が追求される。こうなった原因はどこにあるのか。
[ メディア批評 ] なりふり構わず小沢一郎を追いつめた検察その片棒を担ぐメディアの役所至上主義 2013年10月号
 小沢一郎の時代は終わったと言われる。 確かにそうかもしれない。しかし、検察と ともに、あるいは検察権力に乗っかる形で 反小沢のキャンペーンを展開したメディアの 責任は問われていない。
[ 現場改善 ] 第127回 中規模通販会社G社の物流再構築 2013年10月号
 中堅の通販会社からコンサルティングの依頼が入った。本 社併設の物流センターで自社運営を続けてきたが、この二年 で売り上げが倍増し、オペレーションが追い付かなくなりそ うだという。現場を見て素人運営であることはすぐに分か った。物流機能の整備に本腰を入れないと通販会社として 飛躍するのは難しいだろう。
[ 中国鉄道コンテナ輸送 ] 第4回 港湾サイドから見た「海鉄連運」の現況 小島末夫 国士舘大学 21世紀アジア学部 教授 2013年10月号
 近年来、中国の港湾は取扱能力を持て余す供給 過剰状態にある。一方、鉄道輸送は慢性的な輸送 能力不足に陥っている。この2つの課題を解決する ため、中国政府は海運と鉄道を連携させたコンテナ 輸送「海鉄連運」の促進を図っている。港湾サイ ドから見た、その現状と今後の展望を解説する。
[ 物流指標を読む ] 第58回 国内貨物輸送量が2年ぶりに増加へ 「2013年度の経済と貨物輸送の見通し(改定)」日通総合研究所「企業物流短期動向調査」日通総合研究所 2013年10月号
●2013年度の国内貨物輸送量は1.2%増の見通し ●外貿コンテナの輸出は3.0%増、輸入は2.8%増 ●国際航空貨物は輸出入ともにマイナスで推移
[ 物流行政を斬る ] 第31回 過去最大規模となった概算要求縦割り行政のままでは削減インセンティブは働かない 2013年10月号
 来年度予算の概算要求が総額一〇〇兆円に迫った。 しかし、施策の中身を見ると疑問符の付くものばか り。概算要求は真に必要な予算を積み上げた結果で あるべきだが、各省庁の念頭には昨年度より多くの 予算を確保することしかない。大幅な権限を有する 内閣府直轄の組織を設けなければ、この流れに歯止 めは掛からない。
[ SOLE ] 活き活き組織構築のためのストレス・マネジメント・コミュニケーション 2013年10月号
 活気のない組織は生産性が悪い。 これは業種を問わず全ての企業に共通 することで、物流業のように人手に 頼る職場ではとりわけその影響は大 きい。しかし、多くの企業が問題に 真に向き合おうとしていない。表面 的な取り組みにとどまっているのが現 状である。カウンセリングとコンサル ティングの両面からのハイブリッドア プローチでこの問題に対処し、スタッ フの能力を最大限に発揮できる環境 構築の考え方を紹介する。
[ データ ] 日本ロジスティクスシステム協会2012 年度 物流システム機器生産出荷統計(抜粋) 2013年10月号
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