ロジビズ :月刊ロジスティックビジネス
ロジスティクス・ビジネスはロジスティクス業界の専門雑誌です。
2013年10号
特集
第2部 開発用地は工場跡地から工業団地へ 一五不動産情報サービス 曽田貫一 代表

*下記はPDFよりテキストを抽出したデータです。閲覧はPDFをご覧下さい。

OCTOBER 2013  26 物流会社と荷主による開発が活発化  本稿では物流施設の “開発用地”に着目し、最 近の動向を把握する。
昨年の本特集(本誌二〇一 二年一〇月号)における調査方法を踏襲し、東京 圏(一都三県)に所在する敷地面積三万三〇〇〇 屐別鶲賈坪)以上の超大型クラスの物流施設開 発計画の一覧表(図表1)と位置図(図表2)を 作成した。
 昨年の調査では開発計画は一九事例であったが、 本稿では三一事例と約一・五倍に増えている 【注1】。
そのうち、物流会社または荷主が自ら開発用地を 入手し、自社で物流施設を開発する事例は十一事 例(図表1「開発計画」の白抜き部分)で、残り 二〇事例はデベロッパーによる賃貸型の物流施設の 開発である(緑色部分)。
 また、「建築計画」の太字はランプウェイまたは スロープが設けられたマルチテナント型物流施設で ある。
大型クラスの開発計画では、単独企業で全 ての床面積を利用できるケースが限られるため、複 数企業での利用を可能とするマルチテナント型物流 施設が主流であり、その点においては昨年と同様 である。
 一方、本調査では物流会社または荷主が積極投 資にシフトしている傾向が見られ、二〇一四年以 降に内陸エリアで超大型クラスの竣工が相次ぐこと が明らかになった。
良品計画( No. 21 )は敷地面積 が約一六・八万屐延べ床面積が約一〇・五万 の鳩山センターを総投資額一三九億円で開発する ことを発表している。
また、ヤオコー( No. 19 )、ベ ルーナ( No. 22 )、エフピコ( No. 23 )、しまむら( No. 27 )なども大型投資に踏み切っている。
本調査で は超大型クラスの開発用地に限定しているため自 社開発は比較的少ないが、中大型クラス(敷地面 積一万〜三万屐砲任麓社開発がさらに活発にな っている。
 図表2の青丸は、図表1の開発計画の位置を示 している。
湾岸エリアでは千葉県習志野市( No. 7)、船橋市( No. 30 )、市川市( No. 14 )、東京都江東 区( No. 28 )、大田区( No. 10 、 No. 29 )、神奈川県川崎 市( No. 5)、横浜市( No. 16 )と幅広い分布であるこ とが分かる。
 一方、内陸エリアでは圏央道の延伸による立地 ポテンシャル向上が大きく影響しており、立地先 に若干の偏りがある。
まず、相模原市および厚木 市周辺で賃貸物流施設の新規開発が相次いでいる ことは周知の通りである( No. 8、9、 11 、 13 、 15 、 25 、 26 )。
また、関越道周辺では小川町( No. 6)、 東松山市( No. 19 、 24 、 27 )、鳩山町( No. 21 )、吉見 町( No. 22 )に開発計画が点在し、東北道周辺では 久喜市内に開発計画がある( No. 1、 20 )。
内陸エリ アでは従前の物流集積地である国道一六号線周辺 で大型の開発用地を確保しづらいため、物流立地 が広域化している。
 次に、物流施設の開発用地の入手先と従前用途を 調査した(図表1「開発用地の入手経路」参照)。
従前用途で最も多いのは工場跡地で全三一事例中 一六事例(赤色部分)を占めているが、昨年(一 九事例中一六事例)に比べ、その割合は減少して いる。
首都圏近郊では工場閉鎖は一段落し、大型 用地の売却も市場に出にくくなっているようだ。
国 内の製造拠点を取り巻く六重苦 【注2】のうち、円 高は既に是正され、TPP交渉にも正式に参加し、 法人税率の見直しも議論されており、製造拠点を 開発用地は工場跡地から工業団地へ  これまで物流施設の開発用地は工場跡地からの転用 がメーンだった。
しかし、首都圏近郊では工場閉鎖は 一段落し、大型用地の売却も底を突いてきた。
今後は 入手経路の多様化が進む。
工業団地の台頭や既存倉庫 の建て替え更新が顕在化しつつある。
一五不動産情報サービス 曽田貫一 代表 第2 部 27  OCTOBER 2013 開発計画開発用地の入手経路 No. 開発会社 所在地 敷地面積 建築計画 入手先 従前用途 (物件名/延べ床面積/竣工時期) 大和ハウス工業 埼玉県久喜市菖蒲町三 44,673 農地 箇字餝面6201-1 他 Dプロジェクト久喜菖蒲パートG棟 /延べ床面積5万屐 2013年4月竣工 独立行政法人都市再生機構 (菖蒲北部土地区画整理事業) 三郷インター南部土地区画整 理組合 川崎市港湾局(底地所有) 1 オリックス不動産 埼玉県入間郡三芳町上 55,062 昭和鋼機 工場跡地 富1163 所沢ロジスティクスセンター(アスクル取得) 2 /延べ床面積7.2万屐2013年5月竣工 ニチレイロジ グループ本社 42,345 (全体) 更地 神奈川県川崎市川崎区 東扇島6-15 東扇島物流センター2期棟/延べ床面 5 積3.5万屐 2013年7月竣工 グローバル・ ロ ジスティック・ プロパティーズ(以下、GLP)埼玉県三郷市彦江3-30 38,901 農地 GLP三郷掘娠笋拆果明9.5万屐 2013 年5月竣工3 小田原 ジャパン・アートプランニング ロジスティクス 神奈川県小田原市扇町4 103,603 小田原ロジスティクスセンター/延べ床面 積20.4 万屐 2013 年6月竣工 2008 年3月までジーエ ス・ユアサパワーサプ ライが保有(工場跡地) 4 日本梱包運輸倉庫 埼玉県比企郡小川町靱 109,990 青山商事 山林 負1388-1 小川営業所/ 延べ床面積1万 / 6 2013年8月竣工 プロロジス 千葉県習志野市茜浜 46,168 千葉県企業庁 港湾用地(京葉港) 3-38-1 プロロジスパーク習志野4 /延べ床面積 10.9 万屐 2013 年8月竣工7 キャタピラージャパン (旧:新キャタピラー三菱) ダイコク・ディストリビューション センター特定目的会社 ラサール不動産投 資顧問/三菱地所 94,197 工場跡地 神奈川県相模原市中央 区田名3700-3 ロジポート相模原/延べ床面積21.1 万 屐 2013 年8月竣工8 ヤマト運輸 神奈川県愛甲郡愛川町中津 36,580 三菱ふそうトラック・バス 工場跡地 字桜台4001-8、4001-9 厚木ゲートウェイ/延べ床面積9 万屐 9 2013年8月竣工 ヤマト運輸 東京都大田区羽田旭町 98,873 荏原製作所 工場跡地 11-1 羽田クロノゲート/延べ床面積19.8 万 10 / 2013年9月竣工 花王 神奈川県愛甲郡愛川町 33,058 カルソニックカンセイ 工場跡地 中津字桜台4009-1 花王厚木ロジスティクスセンター/延べ床 11 面積3.2万屐 2013年10月竣工 SGリアルティ 千葉県柏市新十余二 49,785 住友軽金属工業 工場跡地 13-1 他 SGリアルティ柏B棟/延べ床面積11.7 万屐 2013 年11月竣工12 三井不動産/GLP 千 葉 県 市 川 市 塩 浜 52,921 クボタ 工場跡地 1-6-2 GLP・MFLP 市川塩浜/延べ床面積 12.2 万屐 2013 年12月竣工14 GLP 神奈川県愛甲郡愛川町 44,511 カルソニックカンセイ 工場跡地 中津4009-3 GLP 厚木/ 延べ床面積10.7 万 / 2013 年12月竣工15 プロロジス 埼 玉 県 北 本 市 朝 日 35,547 高村建材工業 工場跡地 2-160-1 他 プロロジスパーク北本/延べ床面積7.4 万屐 2014 年3月竣工 三井不動産ロジスティクスパーク久喜/ 延べ床面積7.5万屐 2014 年7月竣工 17 エルマックス 神奈川県横浜市緑区長 47,622 シャロンテック 山林 津田町3967-1 外 横浜長津田物流センター(仮称)/延べ 18 床面積4.6万屐 2014年3月竣工 ヤオコー 埼玉県東松山市葛袋 33,057 秩父鉱業 鉱業所跡地 19 (葛袋産業団地) 新デリカセンター/ 2014年4月竣工 三井不動産 埼玉県久喜市清久町1 35,000 ソニーイーエムシーエス 工場跡地 20 番10 鳩山センター/延べ床面積10.5万屐 良品計画 168,295 2014年7月竣工 鹿島建設 農地 埼玉県比企郡鳩山町大 21 字奥田字羽黒114-2 物流センター/延べ床面積9.9万屐 ベルーナ 76,033 2014年8月竣工 西吉見南部土地区画整理組合 農地 埼玉県比企郡吉見町 22 (西吉見南部地区) (仮称)八王子新配送・ピッキングセンター /延べ床面積6.1万屐 2014年9月竣工 東京支店/ 延べ床面積10.5万屐 2016年竣工 エフピコ 東京都八王子市戸吹町 72,231 ベルーナ 更地 23 2104 SGリアルティ東松山プロジェクト/延べ SGリアルティ 53,091 床面積8.4万屐 2014年秋竣工 秩父鉱業 鉱業所跡地 埼玉県東松山市葛袋 24 (葛袋産業団地) ロジポート橋本/延べ床面積16万屐 2014年秋竣工 トヨタ自動車東日本 ラサール不動産投 資顧問/三菱地所 67,749 工場跡地 神奈川県相模原市緑区 25 大山町403-1 しまむら 埼玉県東松山市葛袋 41,273 配送拠点/ 2015年中竣工 秩父鉱業 鉱業所跡地 27 (葛袋産業団地) 福山通運 東京都江東区越中島 46,440 - 28 3-6-15 GLP 座間/延べ床面積13 万屐 2015 GLP 61,000 年7月竣工 - 神奈川県座間市広野台 26 2-4958-5 大和ハウス工業 神奈川県横浜市鶴見区 61,362 大黒町43-14 他 DPL横浜大黒/延べ床面積14.9万 / 2014 年2月竣工16 大和ハウス工業 神奈川県相模原市南区 41,778 日本トーカンパッケージ 麻溝台1-4-1 2009 年12月まで日 産自動車が保有(工 場跡地) 2006 年3月までコス モ石油が保有(製油 所跡地) 既存センター(日産自 動車の座間工場の転 用)の建て替え 既存物流センターの 建て替え 既存センターの建て 東京流通センター 物流ビルB棟(建て替え)/2017年夏竣工 - 替え 153,705 (全体) 東京都大田区平和島 29 6-1-1 30 三井不動産 千葉県船橋市浜町2 60,000 三井不動産ロジスティクスパーク船橋 - 駐車場ほか 三井不動産ロジスティクスパーク日野 工場跡地 三井不動産 97,653 (北棟・南棟) 東芝 東京都日野市旭が丘 31 3-1-1 DPL相模原/延べ床面積10.3万屐 2013 年12月竣工13 図表1 大型クラスの物流施設開発の一覧表 出所:各社開示資料、現地標識および登記簿謄本等より一五不動産情報サービスにて作成 選定基準は以下の通り。
地域:東京圏(埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県)、規模:敷地面積33,000 屐別1 万坪)以上 竣工時期: 2013 年1 月以降(未定を含む) 注1:建築計画の太字はマルチテナント型物流施設を表す。
注2:開発用地の入手において、所有権の取得ではなく借地権を設定している場合がある。
取り巻く事業環境が幾分改善していることが、国 内製造拠点の維持に影響していると思われる。
と はいえ、国内製造拠点の閉鎖は、産業構造の転換 に起因している側面もあるため、今後もある程度 の工場閉鎖は発生すると考えられる。
 開発用地の入手先として台頭しているのが工業 団地である。
地方自治体が公社や第三セクターを 通じて新たな工業団地を造成することは減少して いるが、民間デベロッパーが土地区画整理組合を 通して大規模団地を造成するケースは増えている。
図表2の赤四角は、工業系の開発用地の供給が見 込まれる工業団地(または進行中の土地区画整理 事業)を示しており、少なくとも首都圏(一都三 県)で三〇カ所の工業団地が開発中で、そのうち 埼玉県が半分を占めている。
 地方自治体が自ら工業団地の造成を手掛けるこ とは少ないが、税収や雇用創 出効果が期待できる企業誘 致に積極的な地方自治体が首 都圏でも増えている。
従来の 企業誘致では製造拠点や研 究所が優先され、トラックに よる騒音問題が付随しやすい 物流拠点は敬遠されることが 多かったが、最近では物流施 設に対するイメージも随分と 変わり、企業誘致の対象に含 まれるケースが増えている。
 まだ事例数は少ないが、今 後の開発で注目されるのは外 部から開発用地を入手する必 要がない既存拠点の建て替え である。
 東京流通センターは物流 ビルB棟の建て替え(図表1 No. 29 および 【注3】)を昨年発 表し、福山通運も東京支店タ ーミナル棟を建て替える(同 表 No. 28 )。
また、昨年十二月 に開設された佐川東京ロジス ティクスセンター 【注4】も既存拠点の建て替えだ。
 最近の建て替え事例が東京湾岸に集中している が、これは偶然ではない。
図表3は物流倉庫の着 工量(床面積ベース)の推移であるが、戦後の着 工ピークは高度経済成長期とバブル期であることが 確認できる。
特に首都圏の大型物流倉庫のストッ ク形成は、東京オリンピック後の一九六〇年代後半 に東京湾岸エリアから始まり、その後、周辺部に 拡散してきた。
そのストック形成の初期段階の物 流施設が、老朽化により建て替え時期を迎えつつ あり、その具体的な事例が福山通運( No. 28 )や東 OCTOBER 2013  28 図表3 物流倉庫の着工量推移 (年) (千屐 20,000 15,000 10,000 5,000 0 61 64 67 70 73 76 79 82 85 88 91 94 97 00 03 06 09 12 高度経済成長期 バブル期 図表2 大型クラスの物流施設開発の位置図 開発物件 工業団地/土地区画整理事業 21 22 17 20 12 3 7 5 16 18 26 13 25 31 23 8 4 2 28 14 29 10 30 19、24、27 9、11、15 6 1 京流通センター( No. 29 )である。
これは一般的な 景気循環とは異なる大きな潮流で、長期にわたり 不動産市場に影響すると予想している。
老朽倉庫の更新が本格化  加えて既存ストックの更新投資を後押しするの が、事業継続計画(BCP)の観点である。
弊社 では半年ごとにアンケート調査を実施しており、東 日本大震災から四カ月後の二〇一一年七月、その 二年後の一三年七月において東日本大震災の影響 に関して設問した。
 一一年七月のアンケート(図表4左図参照)で は「物流施設の耐震性能(免震含む)への関心が 高まる」が最多の六三回答で、全回答者(八七回 答)の七二%、「老朽化した物流施設からのテナン ト流出が進む」が次いで多く四八回答で、全回答 者の五五%となっている。
東日本大震災から数カ 月後の災害リスクが強く認識される環境下で、物 流施設の耐震性への関心が極めて高まっていた様 子がうかがえる。
 その二年後にも同様のアンケートを実施した(図 表4右図参照)。
二〇一三年七月のアンケートでは 「免震構造など耐震機能に対する評価が一段と高ま った」が最多の六二回答で、全回答者(八九回答) の七〇%、「古い倉庫から高機能型物流施設へ需要 がシフトした」が四一回答で全回答者の四六%と なっている。
東日本大震災から二年以上が経った 現在も物流施設の耐震性に対して厳しい視線が注 がれていることが確認できる。
生活インフラの一 つで物流網の結節点として機能する物流施設に対 して、事業継続性の観点から高い防災性能を求め る動きはもはや一過性ではない。
物流網の機能強 化を図るためにも、ストックの更新投資は今後も 続くと考えられる 【注5】。
 最後に、これからの課題は工業用地の集約であ る。
現在の物流施設ニーズは大型化しており、図 表1の通り、超大型クラスの物流施設の開発は増 加の一途である。
大規模工場の跡地では物流セン ターへの転用が進んでいる一方、中小工場・倉庫 の跡地を見ると、住宅地近郊(駅徒歩圏)ではマ ンションなどへ転用されるケースがあるが、その他 エリアでは空き工場・倉庫になりやすい。
 土地区画整理事業を活用した工業団地の造成が 進んでいるのは農地からの転用が主で、既存の工 業エリアを再構築する例は少ない。
国土交通省が 物流施設の集約を促す制度を新設するなど、工業 用地の集約を後押しする動きがあるものの、具体 的な事例はほとんどなく、極めて難しい課題が不 動産分野に残っている。
29  OCTOBER 2013 曽田貫一(そだ・かんいち) 一九七五 年生まれ。
生駒シービー・リチャードエ リス(現シービーアールイー)を経て、二 〇〇七年十二月、一五不動産情報サー ビスを設立、代表に就任。
物流不動産 に特化した市場調査、コンサルティング を行っている。
【注1】昨年調査では開発中(竣工時期が本年または翌年)の物 流施設に限定したが、本稿では着工時期が未定の開発計 画も含めて掲載した。
なお、昨年同様に、本年(二〇一 三年)または翌年(二〇一四年)に限定した場合は二五 事例となる。
【注2】円高、環境対応、自由貿易協定、法人税、労働環境、電 力状況 【注3】株式会社東京流通センターは一九六七年十一月に設立さ れ、物流ビルA棟は七一年九月竣工、B棟は七三年十一 月竣工である。
【注4】所在地:東京都江東区新砂二─二─十一 敷地面積二万 八九二一屐 ̄笋拆果明兌桂五二六六 【注5】詳細は二〇一一年九月二八日付の弊社レポート(人口減 少社会における物流倉庫ストックの長期展望)を参照 http://www.ichigo-re.co.jp/img/162/20110928_report.pdf 図表4 東日本大震災の影響の比較 出所:一五不動産情報サービス   注:複数回答可で設問 左図:第8回物流施設の不動産市況に関するアンケート調査(http://www.ichigo-re.co.jp/img/158/20110831_report_questionnaire.pdf)を参照 右図:第12回物流施設の不動産市況に関するアンケート調査(http://www.ichigo-re.co.jp/img/205/20130830_report_questionnaire.pdf)を参照 【2011年7月】 (回答者数) 【2013年7月】 N(全回答者数)=87 N(全回答者数)=89 (回答者数) 0 10 20 30 40 50 60 63 62 48 35 15 16 11 41 25 23 9 5 70 0 10 20 30 40 50 60 70 物流施設の耐震性能(免震含 む)への関心が高まる 老朽化した物流施設からのテ ナント流出が進む 事業継続計画(BCP)の観点か ら、物流拠点の分散化が進む 適正な在庫水準が見直され、 倉庫ニーズが拡大する 物流施設の環境対応(太陽光 発電等)が重視される 免震構造など耐震機能に対す る評価が一段と高まった 古い倉庫から高機能型物流施 設へ需要がシフトした 湾岸エリアから内陸エリアへ需 要がシフトした 適正な在庫水準が上振れし、 倉庫ニーズの拡大につながった 目立った変化はない目立った影響はなかった 物流拠点の分散が進んだ

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